Rôle de l'avocat dans l'expression du consentement d'une vente immobilière

Civ. 3, 9 mai 2012, n° 11-15.161

Le consentement suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation, laquelle n’est soumise à aucune exigence de forme particulière et peut tout aussi bien émaner de celui qui entend s’engager que de son mandataire.

La volonté de conclure une vente immobilière formulée par l’entremise d’un tiers suffit-elle à engager celui qui s’est ainsi exprimé ?

En l'espèce illsutrée, à suite de son divorce, un couple a mis en vente un bien immobilier pour lequel une offre d’achat a été faite. L’avocat de l’ex-époux a, par courrier portant la mention « officiel », fait part à son confrère en charge des intérêts de l’ex-épouse de l’accord de son client quant à cette offre et lui en a transmis une copie signée du mari.

Ce courrier a, semble-t-il, été communiqué par l’avocat de l’ex-épouse à l’acquéreur déclaré qui a alors assigné en vente forcée le mari qui entre-temps avait changé d’avis et s’était refusé à réitérer par acte authentique.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant fait droit aux prétentions de l’auteur de l’offre d’achat, l’ex-époux forma un pourvoi en cassation reprochant aux juges du fond, d’une part, de ne pas avoir respecté les dispositions de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 sur le secret des correspondances entre avocats et, d’autre part, d’avoir considéré la vente parfaite quand bien même, le destinataire de l’acceptation de l’offre n’était pas l’émetteur de celle-ci ni même son représentant.

La Cour de cassation observe tout d’abord que la correspondance litigieuse entre les conseils des vendeurs portait la mention « officiel » et qu’en conséquence elle pouvait valablement être transmise.

Cette idée est la stricte application de la loi du 31 décembre 1971 telle qu’elle résulte de sa modification par celle n° 2004-130 du 11 février 2004. Son article 66-5 précise bien que la correspondance que l’avocat échange avec son client ou avec ses confrères est effectivement couverte par le secret professionnel, mais que celui-ci cesse dès lors que l’échange porte la mention « officiel ».

Pour autant, les avocats ne disposent pas d’une totale liberté pour retirer le caractère confidentiel de leurs correspondances. Seules celles qui constituent un équivalent d’acte de procédure et celles ne portant aucune référence à des éléments antérieurs qui sont toujours couverts par le secret peuvent échapper à la confidentialité.

La violation du respect de ces conditions n’ayant pas été soulevée par le pourvoi, la Cour de cassation ne pouvait pas faire grief à la cour d’appel d’avoir conclu que le courrier litigieux n’était pas protégé par le secret des correspondances. Il eût donc fallu que le confrère en charge de ce dossier discerna avec plus de finesse les subtilités du secret des correspondances échangées entre avocats et évite d'officialiser ce qui ne dût pas l'être.

Le courrier faisant état de la volonté de l’ex-époux d’accepter sans réserve l’offre d’achat pouvait donc être transmis à l’auteur de cette offre qui pouvait s’en prévaloir.  La Cour de cassation est donc justifiée d'admettre que l’acceptation de l’offre d’achat d’un bien immobilier puisse valablement contraindre son auteur lorsqu’elle a été indirectement transmise à l’autre partie.

Il suffit donc pour que la vente soit parfaite, que chaque partie ait eu connaissance de la volonté de l’autre de s’engager. Et de constater la rencontre des volontés fût-elle indirecte, l’article 1583 du code civil n’imposant nullement que l’échange des consentements se fasse directement entre les protagonistes ou leurs mandataires.