Rôle de l'avocat dans l'expression du consentement d'une vente immobilière

Civ. 3, 9 mai 2012, n° 11-15.161

Le consentement suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation, laquelle n’est soumise à aucune exigence de forme particulière et peut tout aussi bien émaner de celui qui entend s’engager que de son mandataire.

La volonté de conclure une vente immobilière formulée par l’entremise d’un tiers suffit-elle à engager celui qui s’est ainsi exprimé ?

En l'espèce illsutrée, à suite de son divorce, un couple a mis en vente un bien immobilier pour lequel une offre d’achat a été faite. L’avocat de l’ex-époux a, par courrier portant la mention « officiel », fait part à son confrère en charge des intérêts de l’ex-épouse de l’accord de son client quant à cette offre et lui en a transmis une copie signée du mari.

Ce courrier a, semble-t-il, été communiqué par l’avocat de l’ex-épouse à l’acquéreur déclaré qui a alors assigné en vente forcée le mari qui entre-temps avait changé d’avis et s’était refusé à réitérer par acte authentique.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant fait droit aux prétentions de l’auteur de l’offre d’achat, l’ex-époux forma un pourvoi en cassation reprochant aux juges du fond, d’une part, de ne pas avoir respecté les dispositions de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 sur le secret des correspondances entre avocats et, d’autre part, d’avoir considéré la vente parfaite quand bien même, le destinataire de l’acceptation de l’offre n’était pas l’émetteur de celle-ci ni même son représentant.

La Cour de cassation observe tout d’abord que la correspondance litigieuse entre les conseils des vendeurs portait la mention « officiel » et qu’en conséquence elle pouvait valablement être transmise.

Cette idée est la stricte application de la loi du 31 décembre 1971 telle qu’elle résulte de sa modification par celle n° 2004-130 du 11 février 2004. Son article 66-5 précise bien que la correspondance que l’avocat échange avec son client ou avec ses confrères est effectivement couverte par le secret professionnel, mais que celui-ci cesse dès lors que l’échange porte la mention « officiel ».

Pour autant, les avocats ne disposent pas d’une totale liberté pour retirer le caractère confidentiel de leurs correspondances. Seules celles qui constituent un équivalent d’acte de procédure et celles ne portant aucune référence à des éléments antérieurs qui sont toujours couverts par le secret peuvent échapper à la confidentialité.

La violation du respect de ces conditions n’ayant pas été soulevée par le pourvoi, la Cour de cassation ne pouvait pas faire grief à la cour d’appel d’avoir conclu que le courrier litigieux n’était pas protégé par le secret des correspondances. Il eût donc fallu que le confrère en charge de ce dossier discerna avec plus de finesse les subtilités du secret des correspondances échangées entre avocats et évite d'officialiser ce qui ne dût pas l'être.

Le courrier faisant état de la volonté de l’ex-époux d’accepter sans réserve l’offre d’achat pouvait donc être transmis à l’auteur de cette offre qui pouvait s’en prévaloir.  La Cour de cassation est donc justifiée d'admettre que l’acceptation de l’offre d’achat d’un bien immobilier puisse valablement contraindre son auteur lorsqu’elle a été indirectement transmise à l’autre partie.

Il suffit donc pour que la vente soit parfaite, que chaque partie ait eu connaissance de la volonté de l’autre de s’engager. Et de constater la rencontre des volontés fût-elle indirecte, l’article 1583 du code civil n’imposant nullement que l’échange des consentements se fasse directement entre les protagonistes ou leurs mandataires.

Clause de porte fort et contrat de travail

Soc. 3 mai 2012, n° 11-10.501

Une comédienne a été engagée afin de jouer le rôle d’Elvire dans la pièce Dom Juan de Molière et le contrat prévoyait que l’artiste avait « priorité de droit pour une éventuelle tournée, les conditions générales, notamment financières, devant faire l’objet d’un contrat ultérieur avec le ou les producteurs de la tournée ». Or, la tournée a bien eu lieu mais le nouveau producteur n’a pas engagé la comédienne. Les juges du fond, approuvés par la Chambre sociale, ont considéré qu’il y avait là une clause de porte-fort.

Une particularité peut être soulignée dans cette affaire puisqu’en l’espèce l’employeur qui avait la qualité de porte-fort s’était engagé à ce que le tiers, l’éventuel producteur d’une tournée, négocie en premier lieu avec la comédienne afin que cette dernière reprenne son rôle. La promesse portait donc sur un acte à venir, à des conditions non encore définies, et non pas sur un acte déjà négocié, configuration plus classique en matière de porte-fort.

En effet, l’engagement de porte-fort est la convention par laquelle une personne promet le fait d’un tiers. Si le tiers réalise le fait promis, le promettant est libéré, mais s’il ne le réalise pas, le promettant engage sa responsabilité contractuelle pour inexécution de son obligation. Il s’agit donc d’une opération juridique à trois personnes, mais fondée sur la volonté de deux seules, le promettant et le bénéficiaire.

La clause de porte-fort est plutôt rare dans le contentieux judiciaire ce qui fait l’intérêt de la présente décision (Cf. cependant Soc. 8 juill. 1997, n° 95-14.445).

Comme le rappelle la Cour, la clause de porte-fort a pour effet de créer une obligation de résultat à l’égard du porte-fort qui s’engage à ce que le tiers ratifie l’acte et non pas à faire tout son possible pour que le tiers ratifie (V. Civ. 1^re, 25 janv. 2005, n° 01-15.926, Bull. civ. I, n° 43). Le promettant qui engage sa responsabilité contractuelle est condamné à verser des dommages-intérêts à la comédienne.

Il appartiendra aux prochains rédacteurs de porte fort de s'assurer de ce que le tiers respecte l'engagement pris faute de les exposer à bourse délier.

 

La notion de faute détachable n'existe pas en droit de la copropriété

Cass. Civ. 3, 23 mai 2012, n° 11-14.599

Le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat.

Connue, notamment du droit du travail comme du droit admnistratif, la notion de faute détachable est un merveilleux concept permettant à celui ayant commis une faute de soutenir qu'elle est détachable de ses fonctions pour amoindrir voire éluder sa responsabilité.

Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait vu sa responsabilité engagée à raison d’infiltrations trouvant leur origine dans la plantation de bambous sur une terrasse à jouissance privative.

Afin d’être garanti des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre lui, le syndicat a assigné le copropriétaire du lot auquel était attachée la jouissance de la terrasse, ainsi que la société syndic.

En appel, les juges ont refusé de retenir la responsabilité personnelle de cette dernière, estimant que la faute qui lui est reprochée n’est pas détachable de ses fonctions et que, partant, seul le syndicat est responsable.

L'arrêt illustré confirme le refus de la Cour de casssation de l'admettre en droit de la copropriété (Par le passé Civ. 3^e, 6 mars 1991, Bull. civ. III, n° 79 ; D. 1991. IR 93  ; RDI 1991. 260, obs. C. Giverdon  ; 25 janv. 1994, D. 1994. Somm. 207, obs. P. Capoulade  ; RDI 1994. 29) au motif, tout à fait justifié que cette idée se heurte au droit du mandat, qu'il soit conventionnel ou institutionnel.

L’article 1992 du code civil qui, en son alinéa 1^er, précise, en effet, que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion : le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat.